Όταν μιλάμε για real estate, το μυαλό πηγαίνει συνήθως σε κατοικίες, γραφεία, ξενοδοχεία ή εμπορικούς χώρους. Υπάρχει όμως μια κατηγορία ακινήτων που δεν χρειάζεται βιτρίνα, κεντρικό δρόμο ή εντυπωσιακή θέα για να αποκτήσει αξία. Χρειάζεται κάτι εντελώς διαφορετικό: ενέργεια, συνδεσιμότητα και εξαιρετικά αξιόπιστες υποδομές. Πρόκειται για τα data centers.
Τα data centers είναι εγκαταστάσεις που φιλοξενούν servers, συστήματα αποθήκευσης και δικτυακό εξοπλισμό. Πίσω από υπηρεσίες cloud, online εφαρμογές, streaming, ηλεκτρονικές πληρωμές και πολλές ακόμη ψηφιακές λειτουργίες υπάρχουν φυσικές υποδομές που πρέπει κάπου να στεγαστούν.
Και εδώ ακριβώς συναντιούνται η τεχνολογία και το real estate.
Ένα data center δεν μπορεί να τοποθετηθεί απλώς σε οποιοδήποτε μεγάλο κτίριο. Οι απαιτήσεις του είναι πολύ πιο συγκεκριμένες από εκείνες μιας συμβατικής αποθήκης ή ενός γραφείου. Το ακίνητο πρέπει να μπορεί να υποστηρίξει σημαντικές ηλεκτρικές ανάγκες, ισχυρά συστήματα ψύξης και συνεχή λειτουργία.
Η πρόσβαση σε ηλεκτρική ισχύ αποτελεί ένα από τα βασικότερα χαρακτηριστικά. Ένα εξαιρετικό οικόπεδο μπορεί να μην έχει ιδιαίτερη αξία για αυτή τη χρήση αν η περιοχή δεν μπορεί να υποστηρίξει τις ενεργειακές απαιτήσεις της εγκατάστασης.
Αυτό αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο αξιολογείται η τοποθεσία. Στο παραδοσιακό real estate, η αξία συχνά συνδέεται με την εγγύτητα στο κέντρο, την ορατότητα ή την πρόσβαση του κοινού. Για ένα data center, πολύ μεγαλύτερη σημασία μπορεί να έχει η σύνδεση με το ηλεκτρικό δίκτυο και τις τηλεπικοινωνιακές υποδομές.
Η συνδεσιμότητα είναι εξίσου κρίσιμη. Τα δεδομένα πρέπει να μπορούν να μετακινούνται γρήγορα και αξιόπιστα ανάμεσα στην εγκατάσταση και τα υπόλοιπα δίκτυα. Για αυτό, η πρόσβαση σε πολλαπλές τηλεπικοινωνιακές συνδέσεις μπορεί να αποτελεί βασικό παράγοντα επιλογής ενός ακινήτου.
Υπάρχει επίσης η ανάγκη για αδιάλειπτη λειτουργία. Ένα συνηθισμένο γραφείο μπορεί να αντιμετωπίσει μια προσωρινή διακοπή ρεύματος ως σημαντική ενόχληση. Σε ένα data center, ακόμη και μια μικρή διακοπή μπορεί να επηρεάσει μεγάλο αριθμό ψηφιακών υπηρεσιών.
Για αυτό, οι εγκαταστάσεις σχεδιάζονται με εφεδρικά συστήματα και διαφορετικά επίπεδα προστασίας. Η αξιοπιστία του κτιρίου γίνεται μέρος του ίδιου του προϊόντος που προσφέρει η επιχείρηση.
Οι απαιτήσεις ψύξης προσθέτουν ακόμη ένα επίπεδο πολυπλοκότητας. Οι servers παράγουν θερμότητα και χρειάζονται ελεγχόμενο περιβάλλον για να λειτουργούν σωστά. Ο τρόπος με τον οποίο ένα κτίριο διαχειρίζεται τη θερμοκρασία μπορεί επομένως να επηρεάσει σημαντικά το λειτουργικό κόστος.
Αυτό σημαίνει ότι η ενεργειακή απόδοση αποκτά ιδιαίτερη σημασία. Ένα data center δεν αξιολογείται μόνο από το πόσο χώρο διαθέτει, αλλά και από το πόσο αποτελεσματικά μπορεί να λειτουργήσει μέσα σε αυτόν.
Η ασφάλεια αποτελεί επίσης βασικό κομμάτι. Δεν μιλάμε μόνο για κυβερνοασφάλεια. Η φυσική προστασία της εγκατάστασης, ο έλεγχος πρόσβασης και η προστασία κρίσιμου εξοπλισμού είναι εξίσου σημαντικά στοιχεία.
Έτσι, ακόμη και η αρχιτεκτονική ενός τέτοιου ακινήτου ακολουθεί διαφορετική φιλοσοφία. Η αισθητική βρίσκεται πολύ χαμηλότερα στις προτεραιότητες σε σχέση με την ανθεκτικότητα, τη λειτουργικότητα και την ασφάλεια.
Από επενδυτική πλευρά, αυτό κάνει τα data centers μια πολύ εξειδικευμένη κατηγορία. Δεν μπορεί κάθε επενδυτής που γνωρίζει την αγορά γραφείων ή κατοικιών να μεταφέρει αυτόματα την ίδια λογική σε αυτά τα ακίνητα.
Χρειάζεται κατανόηση τόσο του real estate όσο και των τεχνικών απαιτήσεων του τελικού χρήστη.
Ένα κτίριο μπορεί να έχει μεγάλο εμβαδόν αλλά να χρειάζεται σημαντικές παρεμβάσεις για να υποστηρίξει την κατάλληλη ηλεκτρική ισχύ. Ένα άλλο μπορεί να βρίσκεται σε εξαιρετική περιοχή αλλά να μην διαθέτει την απαραίτητη συνδεσιμότητα.
Για αυτό, η πραγματική αξία συχνά βρίσκεται στις υποδομές που δεν φαίνονται με την πρώτη ματιά.
Σημαντική είναι και η δυνατότητα επέκτασης. Οι ανάγκες αποθήκευσης και επεξεργασίας δεδομένων μπορούν να αυξηθούν, επομένως ένα project που επιτρέπει την προσθήκη νέας χωρητικότητας αποκτά μεγαλύτερη ευελιξία.
Αυτό μπορεί να επηρεάσει ακόμη και την επιλογή οικοπέδου. Δεν εξετάζεται μόνο το κτίριο που χρειάζεται σήμερα, αλλά και το αν υπάρχει χώρος για την επόμενη φάση ανάπτυξης.
Τα data centers δείχνουν επίσης πόσο διαφορετικό έχει γίνει το ίδιο το real estate. Ένα ακίνητο δεν αποκτά αξία μόνο επειδή άνθρωποι θέλουν να κατοικήσουν, να εργαστούν ή να ψωνίσουν μέσα σε αυτό.
Μπορεί να αποκτά αξία επειδή φιλοξενεί την ψηφιακή υποδομή πάνω στην οποία βασίζονται χιλιάδες άλλες δραστηριότητες.
Αυτό δημιουργεί και νέες απαιτήσεις για developers, επενδυτές και συμβούλους ακινήτων. Η συζήτηση μετακινείται από τα τετραγωνικά και τα μισθώματα προς την ηλεκτρική ισχύ, τη συνδεσιμότητα, την ψύξη και την επιχειρησιακή συνέχεια.
Και εκεί βρίσκεται ίσως το πιο ενδιαφέρον στοιχείο αυτής της κατηγορίας.
Ένα data center μπορεί εξωτερικά να μοιάζει με ένα ακόμη βιομηχανικό κτίριο. Η πραγματική του αξία όμως δεν βρίσκεται τόσο στους τοίχους του όσο σε όλα όσα αυτοί οι τοίχοι μπορούν να υποστηρίξουν.
Σε μια οικονομία που γίνεται ολοένα πιο ψηφιακή, ακόμη και τα δεδομένα χρειάζονται τελικά κάτι πολύ φυσικό.
Χρειάζονται τον σωστό χώρο για να υπάρξουν.
