Η αποθήκη παραδοσιακά βρισκόταν μακριά από το κέντρο της πόλης. Μεγάλοι χώροι, χαμηλότερο κόστος γης και εύκολη πρόσβαση σε βασικούς οδικούς άξονες έκαναν τις περιφερειακές περιοχές την πιο λογική επιλογή. Η ανάπτυξη του e-commerce, όμως, έχει αρχίσει να αλλάζει αυτή την εικόνα. Όταν ο πελάτης περιμένει την παραγγελία του γρήγορα, η απόσταση αποκτά διαφορετική σημασία.
Έτσι αναπτύσσεται περισσότερο η λογική των urban logistics, με μικρότερες εγκαταστάσεις αποθήκευσης και διανομής να τοποθετούνται πιο κοντά στις περιοχές όπου βρίσκεται η μεγαλύτερη ζήτηση.
Ο στόχος δεν είναι να αντικατασταθούν οι μεγάλες αποθήκες. Είναι να δημιουργηθεί ένα ενδιάμεσο σημείο ανάμεσα στο μεγάλο logistics center και στην πόρτα του πελάτη. Ένα προϊόν μπορεί να φτάσει από μια κεντρική εγκατάσταση σε έναν μικρότερο αστικό κόμβο και από εκεί να ξεκινήσει το τελευταίο μέρος της διαδρομής του.
Αυτό το τελευταίο κομμάτι, γνωστό ως last mile, είναι συχνά ένα από τα πιο απαιτητικά στάδια της παράδοσης. Ένα φορτηγό που κινείται μέσα στην πόλη αντιμετωπίζει κυκλοφορία, περιορισμούς στάθμευσης, πολλές διαφορετικές διευθύνσεις και μικρότερες ποσότητες ανά στάση. Όσο πιο κοντά βρίσκεται το προϊόν στον τελικό προορισμό, τόσο πιο εύκολη μπορεί να γίνει η διαδικασία.
Η αλλαγή αυτή δημιουργεί νέα ζήτηση και στο real estate. Ένα ακίνητο που παλαιότερα δεν θεωρούνταν ιδιαίτερα ελκυστικό μπορεί να αποκτήσει διαφορετική αξία αν βρίσκεται κοντά σε πυκνοκατοικημένες περιοχές και διαθέτει καλή πρόσβαση στο οδικό δίκτυο.
Δεν χρειάζεται μάλιστα να πρόκειται πάντα για μια τεράστια αποθήκη. Παλαιότεροι επαγγελματικοί χώροι, μικρές βιομηχανικές εγκαταστάσεις ή ακίνητα διαφορετικής προηγούμενης χρήσης μπορούν, εφόσον πληρούν τις κατάλληλες προϋποθέσεις, να εξεταστούν για λειτουργίες αστικής διανομής.
Η τοποθεσία γίνεται επομένως ιδιαίτερα σημαντική. Στα urban logistics, λίγα χιλιόμετρα μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά τον χρόνο μιας παράδοσης. Η αξία ενός χώρου δεν κρίνεται μόνο από το μέγεθός του, αλλά και από το πόσο εύκολα μπορεί να συνδεθεί με τις περιοχές που εξυπηρετεί.
Υπάρχουν όμως περισσότερες απαιτήσεις από μια καλή διεύθυνση. Ένας χώρος logistics χρειάζεται κατάλληλη πρόσβαση για οχήματα, επαρκές ύψος, ασφαλή σημεία φόρτωσης και σωστή οργάνωση της εσωτερικής κίνησης. Ένα κτίριο μπορεί να βρίσκεται σε εξαιρετικό σημείο αλλά να είναι δύσκολο να χρησιμοποιηθεί αν κάθε παραλαβή δημιουργεί πρόβλημα στην κυκλοφορία γύρω του.
Η τεχνολογία αποτελεί επίσης βασικό κομμάτι της λειτουργίας. Τα αποθέματα πρέπει να ενημερώνονται γρήγορα, οι παραγγελίες να κατευθύνονται στο σωστό σημείο και οι διαδρομές να οργανώνονται με όσο το δυνατόν μεγαλύτερη ακρίβεια.
Ένας μικρότερος αστικός κόμβος δεν έχει την πολυτέλεια να γεμίσει με προϊόντα που δεν κινούνται. Ο χώρος είναι ακριβότερος και περιορισμένος, επομένως χρειάζεται πολύ καλύτερος έλεγχος του αποθέματος. Η σωστή πρόβλεψη της ζήτησης αποκτά άμεση σχέση με την αποδοτικότητα του ίδιου του ακινήτου.
Τα urban logistics συνδέονται και με την αλλαγή των προσδοκιών του καταναλωτή. Η γρήγορη παράδοση έχει μετατραπεί από εντυπωσιακό πλεονέκτημα σε κάτι που αρκετοί πελάτες θεωρούν πλέον δεδομένο. Όσο περισσότερες επιχειρήσεις προσφέρουν μικρούς χρόνους παράδοσης, τόσο μεγαλύτερη είναι η πίεση και στους υπόλοιπους παίκτες της αγοράς.
Για τον retailer ή το e-shop, η επιλογή της σωστής υποδομής μπορεί επομένως να επηρεάζει άμεσα την εμπειρία του πελάτη. Αν το προϊόν βρίσκεται εκατοντάδες χιλιόμετρα μακριά, ακόμη και το καλύτερο σύστημα παραγγελιών έχει συγκεκριμένα φυσικά όρια.
Από την άλλη πλευρά, η μεταφορά περισσότερων λειτουργιών logistics κοντά στις πόλεις δημιουργεί και προκλήσεις. Οι κάτοικοι δεν θέλουν απαραίτητα περισσότερα φορτηγά, θόρυβο ή κυκλοφοριακή επιβάρυνση στη γειτονιά τους.
Για αυτό, ο σχεδιασμός ενός αστικού logistics hub πρέπει να λαμβάνει υπόψη και το περιβάλλον γύρω από το ακίνητο. Οι ώρες λειτουργίας, οι διαδρομές των οχημάτων και ο τρόπος φόρτωσης μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το αν μια τέτοια εγκατάσταση λειτουργεί ομαλά μέσα στον αστικό ιστό.
Η ηλεκτροκίνηση μπορεί να δημιουργήσει νέες δυνατότητες. Μικρότερα ηλεκτρικά vans ή άλλα οχήματα τελευταίου μιλίου μπορούν να μειώσουν τον θόρυβο και τις τοπικές εκπομπές, αλλά παράλληλα δημιουργούν νέες ανάγκες για υποδομές φόρτισης μέσα στα ίδια τα ακίνητα.
Έτσι, ακόμη και ο σχεδιασμός ενός logistics property αρχίζει να αλλάζει. Η παροχή ηλεκτρικής ισχύος, οι θέσεις φόρτισης και η δυνατότητα μελλοντικής επέκτασης μπορούν να αποκτήσουν μεγαλύτερη σημασία για έναν μισθωτή.
Για τους επενδυτές ακινήτων, αυτό σημαίνει ότι η αξιολόγηση ενός χώρου χρειάζεται διαφορετικό τρόπο σκέψης. Δεν αρκεί να υπάρχει μεγάλη επιφάνεια και χαμηλό κόστος ανά τετραγωνικό. Πρέπει να εξεταστεί η θέση του μέσα στο δίκτυο διανομής.
Πόσο κοντά βρίσκεται στους πελάτες; Πόσο εύκολη είναι η πρόσβαση; Μπορεί να υποστηρίξει διαφορετικούς τύπους οχημάτων; Υπάρχει δυνατότητα γρήγορης διακίνησης μεγάλου αριθμού μικρών παραγγελιών;
Αυτές οι ερωτήσεις μπορούν να κάνουν δύο φαινομενικά παρόμοια ακίνητα να έχουν εντελώς διαφορετική λειτουργική αξία.
Το ενδιαφέρον είναι ότι η ανάπτυξη των urban logistics φέρνει ακόμη πιο κοντά δύο κόσμους που παλαιότερα έμοιαζαν αρκετά ξεχωριστοί: το real estate και το e-commerce. Η ταχύτητα ενός online καταστήματος δεν καθορίζεται μόνο από το website ή το σύστημα παραγγελιών του. Καθορίζεται και από το πού βρίσκεται φυσικά το προϊόν τη στιγμή που ο πελάτης πατά το «Αγορά».
Το τελευταίο χιλιόμετρο της παράδοσης ξεκινά επομένως πολύ πριν βγει ένα όχημα στον δρόμο.
Ξεκινά από την επιλογή του σωστού ακινήτου.
